İspanya'da ipotek faaliyetleri yeniden canlandı. Eylül ayında [sayı] ipotek imzalandı. Ev satın alımları için 46.120 ipotekBu, geçen yılın aynı ayına göre %12,2'lik bir artışı temsil ediyor ve konut piyasasının olumlu performansını teyit ediyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) geçici verilerine göre, bu, on yılı aşkın süredir Eylül ayındaki en yüksek hacim ve geçen yılın Ekim ayından bu yana herhangi bir aydaki en yüksek seviye.
Bu artış, şu bağlamda meydana geliyor: Faiz oranları kontrol altında kalmaya devam ediyor Konut talebi, hem yaşamak için ev satın alan ailelerden hem de gayrimenkulü tasarruf için güvenli bir liman olarak görenlerden güç almaya devam ediyor. Rakamlar, kredi verenlerin risk kriterlerini önemli ölçüde gevşetmeden en iyi profilleri çekmek için rekabet ettiği dinamik ama yine de temkinli bir ipotek piyasasını yansıtıyor.
İpotek rakamları on yılın en yüksek seviyesine ulaştı
INE'ye göre, Eylül ayında konut alımı için kayıtlı kredi sayısı şu şekilde gerçekleşti: 46.120 işlem, %12,2 daha fazla Yıllık bazda bakıldığında, bu rakam Eylül ayını 2010'dan bu yana yılın en iyi dokuzuncu ayı haline getiriyor ve dikkat çekici bir olumlu çizgiyi pekiştiriyor: İpotek kredilerinde 15 aydır üst üste artış yaşanıyor..
Eylül ayındaki artış, mevsimsellikten dolayı geleneksel olarak daha zayıf olan Ağustos ayı performansıyla karşılaştırıldığında özellikle önemli. Bir önceki aya kıyasla, Konut kredileri yüzde 38,6 arttı.Toplam kredi sermayesi ise %40,2 arttı. Yani hem daha fazla işlem imzalandı hem de tutarları daha yüksek oldu.
Eylül ayına kadar olan dönemde ipotek işlemleri istikrarlı bir tempoda seyretti: Konut satın alımında kullanılan ipotek sayısı yüzde 21,4 arttı. Bu kümülatif artış, kredi sermayesindeki %37,5'lik artış ve ortalama kredi tutarındaki %13,2'lik artıştan kaynaklanmaktadır. Bu kombinasyon, daha büyük satışların finanse edildiğini ve alıcıların son yıllara kıyasla biraz daha yüksek ipotekler kullandığını göstermektedir.
Odak noktasının tüm kayıtlı ipotekleri (sadece evler değil) kapsayacak şekilde genişletilmesi durumunda, Eylül ayında aşağıdakiler kaydedildi: 59.261 işlemBir yıl öncesine göre %14,6 daha fazla. bu setin ortalama miktarı Toplam konut sayısı %14,2 artarak 195.184 milyon avroya ulaşırken, toplam konut sayısı içinde kullandırılan sermaye ise %30,8 artarak 11.566,6 milyon avroya yükseldi.
Ortalama tutar en yüksek seviyesinde ve kredi sermayesinde keskin bir artış
Ayın en dikkat çekici rakamlarından biri, yıllık bazda %14,1 artışla 171.612 avroya yükselen ortalama ipotek ödemelerindeki artış oldu. Bu, böylesine yüksek tutarların nadiren görüldüğü 2010 yılından bu yana Eylül ayında kaydedilen en yüksek rakam. Bu durum, konut finansmanı maliyetlerinin artışını gözler önüne seriyor.
Ortalama miktardaki bu artış doğrudan şu şekilde yansıtılmaktadır: verilen finansman hacmi. Konut alımları için kullandırılan toplam sermaye 7.914 milyar avroyu aştıBu, bir önceki yılın Eylül ayına kıyasla %28,1'lik bir artışı temsil ediyor. Sermayedeki büyüme, işlem sayısındaki artışın iki katından fazla. Bu da, ülkenin büyük bir bölümünde artan konut fiyatlarına paralel olarak daha büyük ipoteklerin imzalandığını gösteriyor.
Ağustos ayıyla karşılaştırıldığında, konut için kullanılan ortalama ipotek kredisi miktarı da %1,2 oranında arttı. Bu oran makul görünse de, çeşitli istatistiklere göre, temel bir eğilime katkıda bulunuyor. Konut fiyatları sürekli artıyor.özellikle baskı altında olan veya yeni arz sıkıntısı yaşanan bölgelerde.
Yılın ilk dokuz ayından toplanan verilere göre INE, Ödünç verilen sermaye %37,5 arttı Verilen ipoteklerin ortalama tutarı ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 arttı. Bu arada, Noterler Genel Kurulu gibi diğer kaynaklar da, metrekare fiyatlarındaki ve konut satın alımları için verilen ortalama kredi tutarındaki artışlarla bu yukarı yönlü baskıyı teyit ediyor.
Faiz oranları kontrol altında ve sabit faizli ipoteklerin hakimiyeti
Konut fiyatlarının yükseldiği bir senaryoda, faiz oranlarının evrimi Piyasa erişilebilirliğinin önemli bir unsuru haline geldi. INE'ye göre, Eylül ayında konut kredilerinde ortalama faiz oranı %2,85 seviyesinde gerçekleşti.Ağustos ayında kaydedilen %2,89'luk oranın biraz altında ve Ocak 2023'te %2,64 olan seviyeden bu yana en düşük seviyede gerçekleşti.
Bu bilgiler ışığında bir olaylar zinciri ortaya çıkar. %3'ün altında ortalama oranla sekiz ay üst üsteÖnceki parasal sıkılaştırma dönemi göz önüne alındığında bu önemli bir gelişme. Birçok aile için, ılımlı faiz oranlarının hakim olduğu bu ortam, artan konut maliyetlerinin etkisini hafifletmeye yardımcı oluyor; ancak bazı piyasalarda ipotek ödemeleri hâlâ zorlu.
Kredilerin yapısıyla ilgili olarak, Sabit faizli ipotekler baskın seçenek olmaya devam ediyorEylül ayında, konut için yeni ipoteklerin %60,6'sı sabit faiz oranıyla imzalanırken, değişken faiz oranı tercih edenlerin oranı %39,4'tü (INE'nin karma faiz oranlı ipotekleri de kapsadığı bir kategori). Sabit faiz oranına olan bu tercih, birçok alıcının gelecekte referans faiz oranlarında yaşanabilecek olası artışlara karşı kendilerini koruma arzusunu yansıtmaktadır.
Modalite başına maliyeti analiz edersek, başlangıçtaki ortalama faiz oranı %2,89 idi değişken faizli ipotekler Sabit faizli ipotekler için ise %2,83'lük bir fark söz konusu. Bu çok küçük fark, pratikte gelecekteki Euribor dalgalanmaları riskini üstlenme teşvikini azaltıyor. Bu dar marj, kurumlar arasındaki rekabetle birleştiğinde, sabit faizli ipoteklerin yeni işlemlerde liderliğini sürdürmesinin kısmen nedenini açıklıyor.
Finans sektörü, ipotek çekmek için yaşanan rekabete rağmen kurumların bir miktar temkinli davrandığını vurguluyor. Piyasa kaynakları, bankaların en agresif tekliflerini şu konulara yoğunlaştırdığını belirtiyor: istikrarlı gelire ve daha fazla borçlanma kapasitesine sahip profillerBu durum, en savunmasız taleplerin bir kısmının en iyi koşulların dışında kalmasına neden oluyor.
Bölgesel farklılıklar: Tüm özerk topluluklar artıyor, özellikle kuzeyde güçlü bir artış var
Ülke genelinde konut kredisi imzalarındaki yüzde 12,2'lik artış yaygınlaştı. Eylül ayında tüm özerk topluluklar yıllık bazda artış kaydettiAncak yoğunluklar önemli ölçüde değişiklik gösterdi. En belirgin değişimler kuzeyde ve bazı iç bölgelerde görülürken, diğer bölgelerde artış daha ılımlı oldu.
En yüksek yıllık büyüme oranları şu yıllarda kaydedildi: La Rioja (%33,9), Murcia Bölgesi (%30,5) ve Cantabria (%27,3)Bunların hepsinde %25'in üzerinde artışlar yaşandı. Ayrıca, %20'yi aşan artışlarla dikkat çeken Aragon, Navarra, Ekstremadura ve Asturias gibi yerleşim yerleri, konut satın alma kredilerinin imzalanmasında güçlü bir dinamizm sergiledi.
İkinci kademede ise şu bölgeler vardı: Galiçya, %18,5 artışla Konut kredisi sayısı açısından Balear Adaları (%17,6), Katalonya (%15,3), Bask Bölgesi (%13,1) ve Valensiya Bölgesi (%13) öne çıkıyor. Bu bölgelerde, konut kredisi faaliyetlerindeki olumlu eğilim, güçlü fiyat baskısının olduğu turistik bölgelerden sanayi veya birleşik kentsel alanlara kadar uzanan çok farklı konut piyasalarıyla birleşiyor.
%12,2 olan ulusal ortalamanın altında Madrid (%9,9), Castilla-La Mancha (%6,5), Endülüs (%6,3), Castilla y León (%1,7) ve Kanarya Adaları'nda ise artış ancak yüzde 0,2'yi buldu.Takımadalarda kayıtlı ipotek sayısı bir önceki yıla kıyasla neredeyse sabit kalırken, diğer özerk topluluklarda gözlemlenen artışla tezat oluşturuyor.
Davası Asturias, yazdan sonra pazar değişimini gösteriyorEylül ayında Asturias Prensliği'nde 724 ipotek işlemi imzalandı. Bu, bir önceki yıla göre %21,7'lik bir artışa ve 2010'dan bu yana Eylül ayı için en yüksek rakama işaret ediyor. Bir önceki aya kıyasla ipotek faaliyetleri %46,9 arttı. Asturias'ta imzalanan yeni ipoteklerin toplam tutarı 92,5 milyon avroya ulaştı. Bu, bir önceki yıla göre %40,2 ve Ağustos ayına göre %59,6'lık bir artışı temsil ediyor. Yılın ilk dokuz ayında bölgede 6.548 ipotek birikti ve bu sayı bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,3 arttı.
Aktif bir pazar, ancak kredi verme konusunda daha seçici.
Eylül ayındaki yeniden canlandırma, sektördeki profesyonellerin gözünden kaçmadı. Danışılan kaynaklar, şunları vurguluyor: Yaz tatilinin ardından talep tüm hızıyla geri döndü.Hem işlem sayısı hem de ortalama ipotek tutarı, büyük ölçüde artan konut fiyatlarının etkisiyle arttı. Buna rağmen, genel hava makul düzeyde temkinli ve kontrolsüz bir kredilendirme belirtisi yok.
Çeşitli analistler şunu öne sürüyor: Finans kuruluşları daha seçici hale geliyor Hedefledikleri profillerle. İpotek komisyonculuğu konusunda uzmanlaşmış bazı firmalara göre, bankalar tekliflerini nispeten yüksek maaşlı, iş istikrarı olan ve özellikle mülk değerinin %80-90'ına kadarının finanse edildiği durumlarda birikim yapma olanağına sahip alıcılara yoğunlaştırıyor.
Bu bağlamda, aynı zamanda bir gözlem de yapılmaktadır. koşullarını değiştiren ipotek sayısında azalmaEylül ayında, kayıtlı değişiklik yapılan toplam kredi sayısı bir önceki yıla göre %11,2 azaldı. Aynı kredi kuruluşuyla yapılan değişiklikler olan revizyonlar %29,9 azalırken, alacaklı halefiyetleri (banka değişikliği) %30,2 düştü. Buna karşılık, borçlu halefiyetleri (borçlu değişikliği) %88,9 oranında fırladı; bu eğilim, mevcut bir kredinin devralındığı alım satım işlemleriyle bağlantılı olabilir.
Eylül ayında şartları değişen 13.076 ipotekten %80,3'ü faiz oranlarındaki değişikliklere yanıt verdiBu rakam, faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde görülen değişim dalgasının artık yaşanmamasına rağmen, önemli sayıda borçlunun sözleşmelerini güncel finansal duruma daha iyi uyarlamak için hâlâ düzenleme yaptığını ortaya koyuyor.
Bu arada, diğer piyasa göstergeleri şunu vurguluyor: Konut satışları yüksek seviyelerde devam ediyor Ve bu işlemlerin önemli bir kısmının ipoteklerle finanse edildiği belirtiliyor. Son noter verileri, ipotekli krediyle yapılan satın alımların tüm işlemlerin yaklaşık yarısı kadar olduğunu ve finanse edilen tutarın ortalama olarak mülk değerinin üçte ikisinden biraz fazla olduğunu gösteriyor.
Tuğla bir sığınak ve konut erişilebilirliğinin zorlukları
İpotek imzalamalarındaki sürekli artış, ortalama kredi tutarındaki artış ve faiz oranlarındaki istikrar, şu fikri güçlendiriyor: Satın alma hala bir koruma biçimi olarak görülüyor Belirsiz bir ekonomik ortamda, birçok hane halkı mülk satın almayı enflasyona ve diğer finansal ürünlerin oynaklığına karşı kendilerini korumanın bir yolu olarak görmeye devam ediyor.
Emlak uzmanları şunu vurguluyor: Arz ve talebin evrimi kilit öneme sahip olacak Bu eğilimin devam edip etmediğini belirlemek için. Özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerinde artan fiyatlar, bazı kişilerin konut edinme imkânını zorlarken, yeni konut arzı birçok yerel pazarda sınırlı bir hızda artıyor.
Aynı zamanda, ipotek istatistiklerindeki iyileşmenin, belirli gruplar için gerçek zorluklarİstikrarsız sözleşmelere veya düşük maaşlara sahip gençler, peşinat için gerekli birikimleri toplamakta ve bankaların talep ettiği ödeme gücü koşullarını karşılamakta daha fazla zorluk çekiyor. Potansiyel talep ile nihayetinde finansmana erişen talep arasındaki bu uçurum, orta vadedeki temel zorluklardan biri.
Avrupa Merkez Bankası'nın şimdilik bir para politikasına işaret ettiği tiplerde göreceli istikrar aşamasıAnalistler, son çeyreklerdeki güçlü artışın ardından büyüme oranlarının yavaşlayabileceğini öngörse de, bu durum ipotek piyasasının önümüzdeki aylarda bir miktar dinamizmini korumasına yardımcı olabilir. Kilit nokta, bu finansal ortamın istihdam, ücretler ve satılık konut arzındaki gelişmelerle nasıl etkileşime gireceği olacak.
INE'den gelen son veriler şu tabloyu çiziyor: Konut kredisi sözleşmelerinin imzalanması hızla artıyorOrtalama kredi tutarları artıyor ve faiz oranları nispeten rahat bir aralıkta seyrederken, özerk topluluklar neredeyse genel bir ilerleme kaydediyor. Konut kredisi piyasası oldukça hareketli, ancak alıcı profilleri açısından giderek daha talepkar hale geliyor. Bu durum, hem gayrimenkulün kalıcı cazibesini hem de İspanya'nın büyük bir bölümünde konut erişimi üzerindeki artan baskıları yansıtıyor.
